Tasse sulla vendita di un immobile: guida completa 2025

Tasse sulla vendita di un immobile: guida completa 2025

Vendere casa in Italia non significa solo trovare un acquirente: in molti casi comporta anche il pagamento di imposte.

La tassazione varia in base al tipo di immobile (prima o seconda casa), al tempo trascorso dall’acquisto e alle eventuali agevolazioni fiscali.

In questa guida aggiornata al 2025 vedremo nel dettaglio:

• quali sono le tasse da pagare quando si vende casa;

• quando si applica la plusvalenza immobiliare;

• le differenze tra vendita prima e seconda casa;

• i casi di esenzione fiscale.

Tasse e imposte: cosa cambia

Spesso si parla genericamente di “tasse sulla vendita della casa”, ma tecnicamente si tratta di imposte.

La differenza è semplice:

• le tasse vengono pagate in cambio di un servizio diretto (ad esempio la TARI per la raccolta rifiuti);

• le imposte, invece, servono a finanziare la spesa pubblica e si basano sul reddito o sul patrimonio.

Quando si vende un immobile, l’imposta più rilevante è l’IRPEF sulla plusvalenza.

Plusvalenza immobiliare: cos’è e quando si paga

La plusvalenza immobiliare è la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita dell’immobile.

Esempio: se compro una casa a 200.000 € e la rivendo a 260.000 €, la plusvalenza è di 60.000 €.

⚠️ Attenzione: non sempre questa plusvalenza è tassata.

• Esente da imposte se sono passati più di 5 anni dall’acquisto.

• Tassata se la vendita avviene entro 5 anni, poiché il Fisco presume un intento speculativo.

Quanto si paga di tasse sulla vendita casa

Se la plusvalenza è imponibile, il venditore può scegliere tra:

1. IRPEF ordinaria

   • aliquota del 23% fino a 28.000 €;

   • 35% da 28.001 € a 50.000 €;

   • 43% oltre i 50.000 €.

2. Imposta sostitutiva del 26%, richiedendola direttamente al notaio al momento dell’atto di vendita.

La convenienza dipende dal reddito complessivo: con redditi bassi l’IRPEF può risultare più favorevole, mentre con redditi alti spesso è meglio l’imposta sostitutiva.

Vendita prima casa: tasse e agevolazioni

Per la prima casa la normativa è più vantaggiosa:

• non si paga nessuna imposta sulla plusvalenza, anche se la vendita avviene entro 5 anni;

• attenzione però: in caso di rivendita entro i 5 anni si possono perdere i benefici fiscali ottenuti all’acquisto, come le agevolazioni sull’imposta di registro o sull’IVA;

• la perdita dei benefici può essere evitata se, entro 12 mesi, si acquista un’altra abitazione da adibire a prima casa.

Vendita seconda casa: cosa cambia

Per la seconda casa la tassazione è più rigida:

• se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza è tassata;

• se sono passati più di 5 anni, non è previsto alcun pagamento.

Esenzioni fiscali: quando non si pagano tasse sulla vendita

Ci sono casi in cui non si applica alcuna tassazione:

• vendita di una prima casa, indipendentemente dagli anni di possesso;

• vendita di un immobile (non prima casa) dopo 5 anni dall’acquisto;

• vendita di immobili ricevuti per successione ereditaria.

Conclusioni

La tassazione sulla vendita di un immobile dipende da diversi fattori: tipologia di casa, anni di possesso e reddito del venditore.

Prima di decidere se applicare l’IRPEF ordinaria o l’imposta sostitutiva del 26%, è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio o a un consulente fiscale per valutare la soluzione più conveniente.

💡 Se stai pensando di vendere casa, conoscere in anticipo le imposte da pagare ti aiuterà a pianificare meglio l’operazione e a evitare spiacevoli sorprese.

📌 Hai bisogno di supporto nella scelta della casa giusta? Contattaci!

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